鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595002	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m道道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595004	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東48m国道、南西8m、二方路		近商１８ｍ高度地区 (100,200)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595202	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28m市道、北12m、角地		近商１８ｍ高度地区 (75,200)
d	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595205	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東27m市道、北西8m、二方路		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (99,197)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,846	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,676	100 [ 84.2]	76,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	81,400
b	(　 ) 81,125	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,250	100 [ 100.0]	80,250		85,100
c	(　 ) 79,367	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,024	100 [ 84.2]	91,477		97,000
d	(　 ) 58,160	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	66,496	100 [ 84.2]	78,974		83,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

札幌厚別 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,839,399	3,491,552	11,347,847	9,220,100	2,127,747	（　0.9505） 2,022,424	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,942,756 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	272.00	Ｓ3	816.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工１８ｍ高度地区特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	32.9 m x 25.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から１階店舗（部分賃貸）、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積約６２㎡）。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.00	90.8	247.00	1,950	481,650	3.0	1,444,950
							0.0	0
2～ 3	住宅	272.00	90.8	247.00	1,330	328,510	1.0	328,510
							0.0	0
～

～

～

計		816.00	90.8	741.00		1,138,670		2,101,970
								0

⑨年額支払賃料	1,138,670 円　×　12ヶ月　＝　 13,664,040 円
⑩a共益費（管理費）	80 円／㎡　×　 741.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 711,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,375,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 779,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,819,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,101,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,839,399 円　　　　（　 18,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111004	1,822 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591202	1,115 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	411,000 円	137,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,247,952 円	15,599,400　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,491,552 円　（　　　　　　 4,268 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,220,100 円（　　　　　 11,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,839,399 円
②総費用	3,491,552 円
③純収益　①－②	11,347,847 円
④建物等に帰属する純収益	9,220,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,127,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,022,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,942,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌厚別 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-9

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

69,500,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別東４条８丁目１９７４番１４外｢厚別東４条８－１６－１｣				②地積　(㎡)	818 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
	台形 1.5:1	事務所Ｓ1	大規模小売店、飲食店等が見られる路線商業地域	西25m国道、三方路	水道、下水	森林公園 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

森林公園駅東方

670m

法令

規制

準工
(60,200)
１８ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、大規模小売店、飲食店等が見られる路線商業地域であり、今後とも、商業集積度にやや優る沿道型の郊
外商業地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域であるが、標準地の立地条件から、一定程度の商業集積がある郊外の沿道商業地との関連
が強いと見る。需要者の中心は道内企業のほか、市内に拠点を求める国内企業と見られる。コロナ禍で事業収益性は低
下しているが、供給も不足気味のため価格はやや強含みと見る。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総
額は把握しがたいが、土地単価は坪単価２０～４０万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、大規模小売店、飲食店等が見られる路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸
市場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己
利用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を
斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[106.0]
100

82,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和継続等で住宅需要が根強い一方、物
件不足が続き、需給のひっ迫傾向が地価を押
し上げている。

地域要因に特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595001	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	不整形	東14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595205	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東27m市道、北西8m、二方路		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (99,197)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595002	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m道道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
d	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595202	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28m市道、北12m、角地		近商１８ｍ高度地区 (75,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,458	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	75,527	100 [ 85.4]	88,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	93,700
b	(　 ) 58,160	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	66,496	100 [ 85.0]	78,231		82,900
c	(　 ) 63,846	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,676	100 [ 79.2]	81,662		86,600
d	(　 ) 79,367	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,024	100 [ 80.8]	95,327		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

札幌厚別 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,356,103	3,518,115	11,837,988	9,758,500	2,079,488	（　0.9505） 1,976,553	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	43,923,400 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	272.00	Ｓ3	816.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工１８ｍ高度地区特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	818 ㎡	32.9 m x 25.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸しの店舗。２～３階は共同住宅を想定した（２ＬＤＫ、平均約６２㎡、計８戸）。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.00	90.8	246.98	2,400	592,752	3.0	1,778,256
							0.0	0
2～ 2	住宅	272.00	90.8	246.98	1,350	333,423	1.0	333,423
							0.0	0
3～ 3	住宅	272.00	90.8	246.98	1,400	345,772	1.0	345,772
							0.0	0
～

～

計		816.00	90.8	740.94		1,271,947		2,457,451
								0

⑨年額支払賃料	1,271,947 円　×　12ヶ月　＝　 15,263,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,263,364 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,154,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,333,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,457,451 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,356,103 円　　　　（　 18,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591107	1,760 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591202	1,115 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	145,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,154,115 円	16,487,364　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	145,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,518,115 円　（　　　　　　 4,301 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,758,500 円（　　　　　 11,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,356,103 円
②総費用	3,518,115 円
③純収益　①－②	11,837,988 円
④建物等に帰属する純収益	9,758,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,079,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,976,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,923,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）