鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595003	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東29.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595203	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32m市道、南東8m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595026	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595025	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m道道、北西5.4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	229,676	100 [ 100.0]	229,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 141,550	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,249	100 [ 66.5]	215,412		233,000
c	(　 ) 170,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,037	100 [ 80.8]	212,917		230,000
d	(　 ) 216,807	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,612	100 [ 118.8]	189,067		204,000
e	(　 ) 299,758	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	289,481	100 [ 118.8]	243,671		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

札幌厚別 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,253,290	13,529,795	43,723,495	37,635,000	6,088,495	（　0.9458） 5,758,499	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	130,874,977 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.93	ＲＣ11F1B	3,008.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	849 ㎡	29.1 m x 30.6 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は各階３戸全３０戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.13	83.3	222.63	2,806	624,700	3.0	1,874,100
							0.0	0
2～ 5	住宅	267.14	84.0	224.51	1,803	404,792	1.0	404,792
							0.0	0
6～ 9	住宅	267.14	84.0	224.40	1,903	427,033	1.0	427,033
							0.0	0
10～11	住宅	267.14	84.0	224.40	2,003	449,473	1.0	449,473
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	70.00

計		3,008.53	82.0	2,467.07		4,850,946		6,100,346
								0

⑨年額支払賃料	4,850,946 円　×　12ヶ月　＝　 58,211,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,467.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,060,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,211,352 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,060,000 円　　×　　％　＝　　 4,074,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,196,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,100,346 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,253,290 円　　　　（　 67,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591204	1,264 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,803 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591110	1,824 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,939
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,737,000 円	579,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,288,995 円	61,271,352　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,905,800 円	579,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	579,000 円	579,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	579,000 円	579,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,529,795 円　（　　　　　　 15,936 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	579,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,635,000 円（　　　　　 44,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,253,290 円
②総費用	13,529,795 円
③純収益　①－②	43,723,495 円
④建物等に帰属する純収益	37,635,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,088,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,758,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,874,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌厚別 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-6

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

191,000,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条４丁目５番２				②地積　(㎡)	849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1:1	事務所ＲＣ3	中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西29m国道、南西側道	水道、ガス、下水	新さっぽろ 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

新さっぽろ駅西方

500m

法令

規制

近商
(100,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅に近接する国道沿いの商業地域である。新型コロナによる影響の懸念は残るものの、新さっぽろ駅周辺
の再開発事業の波及や宅地供給不足等もあり、地価水準は当面上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に厚別区内の地下鉄駅に近接する商業地域。需要者は事業及び投資目的の道内外の法人等である。新さ
っぽろ駅徒歩圏の国道沿いの商業地域で、業務系の他、マンション等の住居系用途の利用も大いに期待される。利便性
と多様な用途性に加え、再開発による発展性と宅地供給不足による希少性から需要は強く、地価水準は上昇傾向が続い
ている。土地の取引価格は規模や利用目的が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不
動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性から土地価格に見合
う賃料水準が設定されていないことから低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準
価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 255,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[126.6]

[108.0]
100

222,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響の懸念は依然残るものの、
金融緩和の継続や土地不足を背景に、好立地
ないし住居系用途にも可能な商業地の需要は
底堅い。

地下鉄新さっぽろ駅徒歩圏の商業地域で、周
辺の再開発事業の波及を受け幅広い需要が見
こまれる地域である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595402	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東32m市道、北東12m、角地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (90,300)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595409	札幌市厚別区		更地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１７４Ｔ１０４ -115003	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東31.5m道道、南東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	229,676	100 [ 100.0]	229,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 151,251	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,864	100 [ 85.0]	193,958		209,000
c	(　 ) 154,171	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,271	100 [ 78.6]	210,268		227,000
d	(　 ) 245,870	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	236,269	100 [ 99.9]	236,506		255,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

札幌厚別 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,892,827	15,101,132	43,791,695	36,660,000	7,131,695	（　0.9458） 6,745,157	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	153,299,023 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.93	ＲＣ11F1B	3,008.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	849 ㎡	29.1 m x 30.6 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は各階３戸・全３０戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

ほぼ標準的　容積不算入部分４７０．８㎡

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.13	83.3	222.63	3,000	667,890	3.0	2,003,670
							0.0	0
2～11	居宅	267.14	84.0	224.51	1,760	395,138	1.0	395,138
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	70.00

～

～

計		3,008.53	82.0	2,467.73		4,619,270		5,955,050
								0

⑨年額支払賃料	4,619,270 円　×　12ヶ月　＝　 55,431,240 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 2,467.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,849,659 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,280,899 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,096,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,836,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,955,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,892,827 円　　　　（　 69,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111003	1,747 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,761 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111005	1,593 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,765
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,820,000 円	564,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,954,632 円	61,932,899　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 445,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,752,800 円	564,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	564,000 円	564,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	564,000 円	564,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,101,132 円　（　　　　　　 17,787 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	564,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,660,000 円（　　　　　 43,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,892,827 円
②総費用	15,101,132 円
③純収益　①－②	43,791,695 円
④建物等に帰属する純収益	36,660,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,131,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,745,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,299,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）