鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595001	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	不整形	東14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595203	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32m市道、南東8m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595004	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東48m国道、南西8m、二方路		近商１８ｍ高度地区 (100,200)
e	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595003	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東29.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,458	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	75,527	100 [ 94.0]	80,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	81,100
b	(　 ) 170,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,037	100 [ 108.2]	158,999		160,000
c	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	229,676	100 [ 136.5]	168,261		170,000
d	(　 ) 81,125	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,250	100 [ 51.6]	155,523		157,000
e	(　 ) 141,550	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,249	100 [ 60.0]	238,748		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

札幌厚別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,117,400	15,898,895	41,218,505	34,775,000	6,443,505	（　0.9458） 6,094,267	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	138,506,068 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	565.50	ＲＣ7F1B	2,732.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,181 ㎡	28.8 m x 35.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７各階は共同住宅各階４戸全２４戸を想定。　

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	546.51	90.0	491.88	2,900	1,426,452	3.0	4,279,356
							0.0	0
2～ 2	住宅	344.27	84.2	290.02	1,720	498,834	1.0	498,834
							0.0	0
3～ 6	住宅	344.27	84.2	290.02	1,770	513,335	1.0	513,335
							0.0	0
7～ 7	住宅	344.27	84.2	290.02	1,830	530,737	1.0	530,737
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	120.00

計		2,732.13	81.7	2,232.00		4,509,363		7,362,267
								0

⑨年額支払賃料	4,509,363 円　×　12ヶ月　＝　 54,112,356 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 2,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,017,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,129,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,002,498 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,047,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,362,267 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,117,400 円　　　　（　 48,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111004	1,822 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,771 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591210	1,659 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,605,000 円	535,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,326,095 円	60,049,956　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,457,000 円	535,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,898,895 円　（　　　　　　 13,462 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	535,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,775,000 円（　　　　　 29,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,117,400 円
②総費用	15,898,895 円
③純収益　①－②	41,218,505 円
④建物等に帰属する純収益	34,775,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,443,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,094,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,506,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌厚別 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-2

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

189,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条２丁目５９９番３外｢厚別中央２条２－１－１｣				②地積　(㎡)	1,181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	不整形 1:1.2	事務所ＲＣ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西32m国道、北東側道	水道、ガス、下水	ひばりが丘 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

ひばりが丘駅北西方

470m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

事業所・店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響
を受けつつも、新さっぽろ駅周辺再開発の影響等から地価の上昇が続くと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚別区を中心に市内の地下鉄駅周辺等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は店舗目的の法
人・個人事業主及び収益物件目的の法人等が主である。厚別中央地区は新さっぽろ駅周辺再開発の影響から収益物件需
要が旺盛で、地下鉄駅徒歩圏の近隣地域の地価も上昇傾向にあるが、新型コロナの影響もあり上昇率は昨年より縮小し
た。需要の中心となる価格帯は、利用用途や規模により様々で特定はし難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は地下鉄駅徒歩圏の商業地域である。収益価格は地価・建築費の高騰により土地建物の総額に見合う賃料水準
にはないため比準価格に比してやや低位に試算されたのはやむを得ないと判断される。地域内では自己利用目的の取引
も多いことから、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果
をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[ 88.8]

[100.9]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響、建築資材高騰等による収
益性の低下傾向を受けつつも、新さっぽろ駅
周辺再開発の影響が顕在化しつつあり発展期
待が大きい。

大きな変動要因はない。新さっぽろ駅周辺再
開発の影響から投資需要が堅調で地価は上昇
で推移したが、新型コロナの影響等から上昇
率は縮小した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595201	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.5m道道、西6m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (80,268)
b	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１２０Ｔ１０８ -595203	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32m市道、南東8m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２Ｋ１７４Ｔ１０４ -115009	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、南東14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,885	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	108,044	100 [ 70.9]	152,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	229,676	100 [ 131.3]	174,925		176,000
c	(　 ) 170,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,037	100 [ 108.2]	158,999		160,000
d	(　 ) 163,884	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	157,329	100 [ 92.6]	169,902		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

札幌厚別 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,074,488	11,333,787	39,740,701	32,955,000	6,785,701	（　0.9458） 6,417,916	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	145,861,727 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	565.50	ＲＣ7F1B	2,732.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,181 ㎡	28.8 m x 35.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２～７階は３ＬＤＫ・各階４戸で平均専有面積約７２．５０㎡。駐車場２０台を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	546.51	90.0	491.88	2,720	1,337,914	3.0	4,013,742
							0.0	0
2～ 2	住宅	344.27	84.2	290.02	1,649	478,243	1.0	478,243
							0.0	0
3～ 6	住宅	344.27	84.2	290.02	1,700	493,034	1.0	493,034
							0.0	0
7～ 7	住宅	344.27	84.2	290.02	1,785	517,686	1.0	517,686
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	120.00

計		2,732.13	81.7	2,232.00		4,305,979		6,981,807
								0

⑨年額支払賃料	4,305,979 円　×　12ヶ月　＝　 51,671,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,671,748 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　％　＝　　 2,583,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,008,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,981,807 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,327 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,074,488 円　　　　（　 43,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111004	1,822 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591205	1,633 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,028,000 円	507,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,679,587 円	53,591,748　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,171,400 円	507,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,333,787 円　（　　　　　　 9,597 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	507,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,732.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,955,000 円（　　　　　 27,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,074,488 円
②総費用	11,333,787 円
③純収益　①－②	39,740,701 円
④建物等に帰属する純収益	32,955,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,785,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,417,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,861,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）