別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌厚別 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -22 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区上野幌３条２丁目９０７番９９ ｢上野幌３条２－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 ひばりが丘駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 ６０ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 清田区に近い道道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するもの とみられる。市内の地価高騰は郊外の住宅地におよび、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区及び清田区内の環境等の類似した住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌市内及びその 周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。厚別区としては南部に位置し、主要交通機関からは距離はあるが、幹 線道路にも近く居住環境は比較的良い。市内の住宅地価高騰の影響は郊外へ及び、相対的割安感から地価は上昇傾向に ある。土地は総額で１千５百～２千万円、新築の戸建住宅の価格は３，５００万円前後が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、１低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住住宅は賃料水準が低く 収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格はもみじ台地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に 補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地価格からの検 討及び市場の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [101.5] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における経済は今後も不安定な状況 にあるが、超低金利、ローン減税など住宅取 得関連施策による宅地需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％