別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌厚別 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -20 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西２条２丁目６８番２ ｢厚別西２条２－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い、Ｊ Ｒ駅北側の既成住宅 地域 南東8m市道 水道、下水 厚別 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 厚別駅北西方 300m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ厚別駅の北側に位置する既成住宅地域で変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測す る。ＪＲ駅西口に近接している割には割安感が認められるため、地価水準は当面上場傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚別西地区を中心とする厚別区内の戸建住宅地域一円の圏域である。需要者は市内に居住する自己使用 目的の個人が中心である。当該地域は、ＪＲ厚別駅西口に近接しており交通利便性が高い。利便性に対する相対的な割 安感及び低金利の影響等から宅地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向である。需要の中心となる土地の価格帯は標準的 画地規模で概ね２，０００万円程度であるが、土地を細分化して建設された新築物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 厚別区の西部・ＪＲ厚別駅西口に近接する戸建住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパー ト等の収益物件も若干見られるが、需要者の殆どは戸建住宅の自己使用目的での取引が中心である。よって、地域的特 性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥 当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [109.4] 100 100 [104.5] 100 [ 84.6] [104.5] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境への不安感は完全に は拭えてはいないものの、低金利政策の継続 等により、市内の住宅地の需要は依然として 堅調である。 ＪＲ厚別駅西口に近接する既成住宅地域で、 変動要因は見られない。交通接近条件が良好 なため需要は堅調である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.4 ％  ％