別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌厚別 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -17 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区上野幌２条１丁目７２８番９１ ｢上野幌２条１－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域には公営住宅が多い 。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ひばりが丘駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅地域で変動要因はなく現状維持と予測する。低金利等による郊外の戸建用地の需要増等から、住 環境が良好な当該地域の地価は上昇傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚別区を主とする郊外の戸建住宅地域である。需要者の中心は札幌市内の一次取得者である。今のところ 新型コロナの影響もあり、地下鉄周辺の地価高騰、低金利等から郊外への戸建用地需要が増加している。近隣地域は住 環境が良好で比較的人気のある上野幌地区内でもあり、地価は上昇傾向が続いている。地域内の取引の中心価格は土地 が１，６００万円程度、新築戸建物件は３千万円台半ばと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は上野幌地区に存する郊外の一般住宅地域であり、地域内の取引は自己利用目的が大半で、賃貸需要は殆どな いため収益価格の試算は断念した。比準価格は上野幌地区の類似性のある事例を採用しており収集資料の限界も窺えな い。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い 比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 97.9] [101.5] 100 79,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新さっぽろ駅周辺再開発の影響、低金利、新 型コロナの影響による戸建需要の増加等から 厚別区への発展期待が高まっている。 大きな変動要因はない。低金利等による郊外 の戸建用地需要が増加している影響から、住 環境が良好である当該地域の地価は上昇傾向 で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％