別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌厚別 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -11 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区もみじ台東７丁目８番１２ ｢もみじ台東７－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 もみじ台地区の一般住宅地域で変動要因はなく現状維持と予測する。低金利による戸建用地の需要増、新さっぽ ろ駅周辺再開発の影響もあり、地価上昇で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はもみじ台団地を中心に厚別区郊外の住宅地域一円。需要者は札幌市内の戸建住宅取得を目的とする個人が 大半を占める。地下鉄駅周辺の地価高騰、低金利による戸建用地の需要増、新さっぽろ駅周辺再開発の影響等から交通 利便性がやや劣る近隣地域にあっても地価は上昇傾向にある。需要の中心は土地が１，２００万円前後、新築戸建物件 は３，０００万円が上限と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 もみじ台地区内に位置する一般住宅地域である。比準価格は類似性が認められるもみじ台地区内の事例より求めており 市場動向を反映した実証的価格と判断される。賃貸需要が殆どない地域であるため収益価格の試算は断念した。地域内 の取引は専ら自己利用の戸建住宅目的であることを踏まえ、価格形成要因の変動状況、前年価格からの推移等を勘案の うえ、信頼性が高いと判断される比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新さっぽろ駅周辺再開発の影響、低金利、新 型コロナの影響による戸建需要の増加等から 厚別区への発展期待が高まっている。 大きな変動要因はない。交通利便性がやや劣 るが、低金利による戸建用地需要の増加等か ら割安感があった地価は昨年より大きな上昇 率で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％