別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌厚別 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５ ｢青葉町２－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 新さっぽろ駅南東方 550m 法令 規制 ２低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 「南郷通」背後の地下鉄駅に近い住宅地域である。新さっぽろ駅周辺再開発の影響から利便性の向上が見込まれ る。地価は市内住宅需給の逼迫から上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね厚別区・白石区内の住環境の類似した住宅地域一円で、特に代替競争関係が強いのは青葉町地区内 である。需要者の中心は、札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。利便性が良いこともあり 宅地の需要は堅調であり、新さっぽろ駅周辺再開発による影響も期待される。土地は総額で２，７００～３，０００万 円、新築の戸建住宅の価格は４千万円後半が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域では、賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は青 葉町地区の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的 な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における経済は今後も不安定な状況 にあるが、超低金利、ローン減税など住宅取 得関連施策による宅地需要は堅調である。 新さっぽろ駅周辺の再開発が進展している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％