別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌厚別 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別北２条２丁目１２２７番３７７ ｢厚別北２条２－９－８｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 森林公園 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 森林公園駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で変動要因はなく現状維持と予測する。新さっぽろ駅周辺再開発の影響、低金利等 による住宅地需要の増加から地価の上昇は続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚別北地区を中心に厚別区郊外の戸建住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内に在住する一次取得者であ る。厚別区の住宅地の地価は低金利による戸建需要の増加、新さっぽろ駅周辺再開発の影響等から総体的に上昇傾向で 、ＪＲ駅に比較的近い近隣地域も同様の傾向で推移している。土地は総額で１，５００万円前後、新築戸建住宅は３， ０００万円台半ばが需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は厚別北地区の一般住宅地域であり、地域内の取引は自己利用の戸建住宅目的が大半で、賃貸需要は殆どない ため収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性が高い一般住宅地域内の事例より求めており市場の動向を反映した 実証的価格と判断される。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、信頼性が高 い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [104.5] 100 77,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新さっぽろ駅周辺再開発の影響、低金利、新 型コロナの影響による戸建需要の増加等から 厚別区への発展期待が高まっている。 特に大きな変動要因はない。割安感のある郊 外への需要拡大、低金利による戸建用地需要 の増加等の影響から当該地域の地価は上昇傾 向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％