別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 92,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外 ｢八軒１条東５－３－６｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所、倉庫兼住宅 ＲＣ2 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 琴似 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     5 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 琴似駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫や営業所が多い札幌都心部に近い流通系の工業地域で、周辺には大型商業施設等の用途も見られ、今後も需 要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌都心部周辺の工業地域の圏域である。典型的需要者は、主として事務所・流通センター等の建設を検 討している企業等が中心になると想定される。ネット通販の台頭により一定規模以上の流通用地は稀少性が高く、コロ ナ禍等による影響も相まって売り手市場であり、需要は堅調である。なお、取引水準はまちまちで価格水準の特定はで きない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は自用の配送センター、営業所が主で賃貸向けの物件は見当たらず、自用目的が取引の中心である。したがって収 益価格は試算出来なかった。よって、本件においては、近年の工業地に対する需要を考慮し、広域的に収集した工業地 の取引を採用した比準価格について再検討を行い、代表標準地との検討を踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価 額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生 産年齢人口は横ばい傾向である、コロナ禍の 影響により投資物件の選別化が進むものと見 られる。 地域要因に大きな変動は見られないが、流通 系の工業用地は稀少性が高いため実需は底堅 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％