別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１６条１４丁目１０８６番４３ ｢発寒１６条１４－４－５｣ ②地積 　(㎡) 2,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東15m市道 水道、下水 発寒 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 発寒駅北東方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地であり、市中心部やインターチェンジに近い恵まれた立地条件等にある当該 地域の需要は、全市的な工業用地不足を背景に、強含み傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に札幌市及びその近郊を中心とした工業地域の圏域。需要者の中心は中小規模工場等用地としての利 用を前提とした法人需要者が多いと把握される。中小規模工場が建ち並ぶ発寒地区第二工業団地内に所在し、市中心部 やインターチェンジにも近い恵まれた立地条件等にあり、全市的な工業用地不足を背景に、需要は強含み傾向にあると 予測される。業種や画地規模等により異なるが、㎡単価で概ね２５，０００円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は発寒地区第二工業団地内に所在し、自用の工場等が中心であり賃貸物件はなく、賃貸市場が未成熟であるこ と等から収益価格は求められなかった。本件においては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を 標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [109.8] 100 100 [103.0] 100 [110.0] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済への先行き不透明感が 依然見られるものの、金融緩和政策の持続等 により市内不動産市況は概ね堅調である。 市中心部に近い工業団地として需要は強含み 傾向にあり、地価水準は上昇傾向と予測。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％