別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 5-15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区琴似３条２丁目５９６番２３ ｢琴似３条２－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 730   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (80,300) 1:1.5 事務所兼共同住宅 ＲＣ7 店舗、マンション等 が混在する商業地域 北東20m市道、北西側道 水道、ガス、下水 琴似 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 琴似駅西方 450m 法令 規制 準住居 (80,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域として、今後も現状を維持して推移していくと予測する。ＪＲ琴似駅に近い場所に位置 し、大型商業施設も多く繁華性もありマンション等もみられ、地価はやや上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は琴似地区を中心とする路線商業地域一円で、とりわけ桑園発寒通・二十四軒手稲通等沿線である。需要の 中心は、沿道型の全国規模の小売業を展開する事業者が中心である。沿道型店舗の出店は継続しており、ＪＲ駅に近い 商業地という好立地から共同住宅建築用地の需要も高く、地価は当面強含みに推移すると見られる。商業地は立地条件 や画地条件が様々で中心価格帯を把握し難いが、概ね１７～１８万円／㎡程度、総額については特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した規範性の高い価格であり、収益価格は収益性からアプローチした理論的な価格である。収 益価格は商業地などにおいては重視すべきであるが、ＪＲ駅に近い好立地ではあるが、周辺施設との競合から想定要素 を保守的に査定せざるを得ず、収益価格は低位に試算された。自己利用目的の取引が多いため、市場性を反映した比準 価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [105.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては小さいと思料され る。 一般的要因のほか、ＪＲ駅及び大規模商業施 設等に近い当該エリアにおいても、地価の上 昇傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％