別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -29 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒６条西２丁目１１５番８５ ｢八軒６条西２－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m市道 水道、下水 八軒 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 八軒駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主にアパート等も見られる熟成した住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する 。住宅地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八軒地区の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市 内に在住する個人が主であり、その他収益物件用地として個人・法人・不動産投資家等である。コロナ禍の影響は薄く 、生活利便性が良いことから、住宅地需要がやや強含みである。市場の中心価格帯は土地面積２００㎡程度で１，８０ ０万円程度、新築の戸建物件は３，８００万円～４，３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八軒地区の一般住宅を主に一部アパート等も見られる比較的利便性の良好な住宅地域であり、地積の画地条件を考慮す ると、経済合理性のある賃貸建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。主に自己使用目的 での取引が多い住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [109.2] 100 100 [106.0] 100 [109.0] [101.5] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響により厳しい状 態が続いているが、道央圏を中心に不動産市 場には大きな影響は見られず、地価は上昇傾 向にある。 駅接近、商業施設への接近等の生活利便性が 良好な当地域の住宅地需要が強含みで推移し ている事から、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％