別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -28 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区平和３条７丁目１８３番２２ ｢平和３条７－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の閑静な住 宅地域 西8m市道 水道、下水 発寒南 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 発寒南駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の郊外住宅地域であり、生活利便性にやや劣面を有するが、堅調な市内住宅地需 要の影響を受け、当該地域においても需要は強含み傾向にあると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に平和地区を中心とした西区内に所在する郊外住宅地域の圏域。需要者の中心は、札幌市内居住者が ほとんどを占めると把握される。丘陵地の郊外住宅地域であり生活利便性にやや劣る面を有するため、近年、地価は概 ね横這い傾向となっていたが、堅調な市内住宅地需要の影響が郊外部にも波及しており、当該地域においても需要は強 含み傾向にあると予測される。土地価格は約６０坪程度で概ね４００万～４５０万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ西区郊外の閑静な住宅地域である。第１種低層住居専用地域に所在し自用目的の取引が 中心であり、収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなか った。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [111.9] 100 100 [100.0] 100 [154.5] [103.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済への先行き不透明感が 依然見られるものの、金融緩和政策の持続等 により市内不動産市況は概ね堅調である。 市内住宅地需要はコロナ禍においても底堅く 、市中心部から距離のある郊外部にも堅調な 住宅地需要は波及しており、地価は上昇傾向 と予測される。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％