別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区山の手７条７丁目６９番 ｢山の手７条７－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 発寒南 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 風致地区内の閑静な戸建住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。比較的人気のある地 域であり、需要は堅調である。地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山の手地区内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域が圏域である。需要者の中心は戸建一般住宅用地として札 幌市内在住の個人が殆どである。コロナ禍の影響は薄く、山の手地区は高級感のある住宅地として知名度が高く人気が あり、需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は土地面積３００㎡程度で３，１００万円前後、新築戸建物件は取 引が少なく中心となる価格帯を見いだすことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ風致地区内の住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。アパート等の収益物件 は殆ど見られず賃貸市場は未成熟である。また、取引は自己使用目的の物件が中心であることから、収益価格を試算す ることが出来なかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [ 81.3] [101.5] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響により厳しい状 態が続いているが、道央圏を中心に不動産市 場には大きな影響は見られず、地価は上昇傾 向にある。 交通便がやや劣るが、閑静な住宅地域として 人気のある地域であり、住宅地需要が増加し ていることから、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％