別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -20 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒９条西６丁目３４７番５８ ｢八軒９条西６－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 発寒南 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅北東方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 下手稲通・新川通背後地所在、周辺には各種店舗が位置し、地下鉄駅からは距離があるが小中学校が近く利便性 は良好な住宅地域。今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下手稲通・新川通背後の八軒西地区等の住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が大半である。近隣 地域は地下鉄駅・ＪＲ駅からは距離があるが、上記通沿いには各種店舗が建ち、買い物等の生活利便性は比較的良好で ある。コロナ禍以前の景気動向、値頃感もあり近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は上昇傾向と 予測。需要の中心価格帯は、土地は対象地と同規模で１，７００万円程度、新築の戸建物件は３，６００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺は幹線道路の背後地にあり、生活利便は比較的良好であるも、地下鉄駅・ＪＲ駅からは距離がある一般 住宅が多く建つ住宅地であり、取引は殆どが自用目的であり、アパート等の賃貸需要も少ない。よって賃貸市場が成熟 していないことから適切な収益事例を得られないため収益価格は試算せず、ここでは市場の動向を反映した価格として 信頼性が高い比準価格を中心に、地域の動向を勘案し。対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内ではコロナ禍以前、駅周辺部等の利便性 良好な地域を中心に地価は安定的に推移して きた。金融緩和政策の持続もあるが今後の動 向が注視される。 駅からはやや距離があるが、生活上の利便性 は良好である当地は、コロナ禍以前、地価は 安定的に推移してきた。今後も上昇傾向が続 くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％