別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区西野５条６丁目３３１番８１ ｢西野５条６－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 発寒南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は西野屯田通背後、西野中央公園等の緑も多く、一般住宅等が多い住宅地域である。地下鉄駅からはやや距 離があるが閑静な住環境で、今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向にて推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の南西部、西野地区等の住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が大半である。近隣地域は北１ 条宮の沢通・新琴似通からは山側にあって、地下鉄駅から遠く交通利便性にやや難があるも、公園が近く緑豊かで居住 環境が優れ、コロナ禍以前の景気動向もあり近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は上昇傾向と予 測。需要の中心価格帯は、土地は対象地と同規模で１，６００万円程度、新築の戸建物件は３，１００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺は公園が多く、北１条宮の沢通、西野屯田通の背後地にあるものの、地下鉄駅から徒歩圏外で一般住宅 が多く建つ住宅地であり、取引は殆どが自用目的であり、アパート等の賃貸需要も少ない。よって賃貸市場が成熟して いないことから適切な収益事例を得られないため収益価格は試算せず、代表標準地からの検討結果を踏まえ、ここでは 市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [111.4] [101.5] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内ではコロナ禍以前、駅周辺部等の利便性 良好な地域を中心に地価は安定的に推移して きた。金融緩和政策の持続もあるが今後の動 向が注視される。 駅からはやや距離があるが、緑も多い閑静な 住宅地である当地は、コロナ禍以前、地価は 安定的に推移してきた。今後も上昇傾向が続 くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.3 ％  ％