別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６ ｢宮の沢３条５－１５－２６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 緩傾斜地の住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 宮の沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　１ １ｍ市道 交通 施設 宮の沢駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ２７ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とした緩傾斜地の住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。郊外の低価格 帯住宅地の需要が堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丘陵地域に存する郊外住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建一般住宅用地として札幌市在住の個人が殆ど であるが、市外からの転入者も考えられる。交通便は劣るが郊外住宅地の需要が増加しており、コロナ禍の影響は薄で ある。市場の中心となる価格帯は土地規模２００㎡程度で１，３００万円程度、新築の戸建物件は３千万円～３千５０ ０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の取引が主であり、比準価格は周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例から求められた市場 の実態を反映した価格である。当地域はやや交通便が劣る緩傾斜地に戸建一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパー ト等の収益不動産は極めて少なく賃料の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。以上から、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [134.8] [104.5] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響により厳しい状 態が続いているが、道央圏を中心に不動産市 場には大きな影響は見られず、地価は上昇傾 向にある。 交通便は劣るが、郊外の低価格帯住宅地域と して需要が増加していることから、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％