鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１１１０７ -111027	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２２１２１１１０７ -111009	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、北西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	１２２１２１１１０７ -511024	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２２１２１１１０７ -511012	札幌市西区		貸家建付地	（　）	正方形	北東10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２２１２１１１０７ -111007	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,329	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	120,160	100 [ 100.7]	119,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 135,935	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.4]	133,461	100 [ 115.5]	115,551		121,000
c	(　 ) 135,732	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	133,784	100 [ 105.0]	127,413		133,000
d	(　 ) 113,698	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	114,258	100 [ 109.2]	104,632		109,000
e	(　 ) 128,213	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	128,592	100 [ 100.0]	128,592		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

札幌西 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,173,093	2,059,450	8,113,643	6,342,000	1,771,643	（　0.9449） 1,674,025	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,200,556 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	154.00	ＲＣ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	368 ㎡	17.3 m x 21.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ（約６７㎡）、各階２戸全８戸の共同住宅、ＥＶ付き、駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,450	194,054	1.0	194,054
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,500	200,745	1.0	200,745
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,580	211,451	1.0	211,451
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,680	224,834	1.0	224,834
							0.0	0
～

計		616.00	86.9	535.32		831,084		831,084
								0

⑨年額支払賃料	831,084 円　×　12ヶ月　＝　 9,973,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 535.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,973,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 534,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,158,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	831,084 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,840 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,173,093 円　　　　（　 27,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１２１５１０７　　　　-591015	1,180 ( 1,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１２１５１０７　　　　-591017	1,271 ( 1,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	105,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	534,650 円	10,693,008　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,059,450 円　（　　　　　　 5,596 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9449

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,342,000 円（　　　　　 17,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,173,093 円
②総費用	2,059,450 円
③純収益　①－②	8,113,643 円
④建物等に帰属する純収益	6,342,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,771,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,674,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,200,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌西 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -12

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　花井　尚彦

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区発寒７条１１丁目６９４番２４｢発寒７条１１－３－３４｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南東8m市道	水道、下水	宮の沢 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 21.3 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

宮の沢駅北東方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅が多く見られる住宅地域として、当面現状を維持して推移すると予測する。地下鉄宮の沢駅徒歩圏
内で、大型商業施設にも近く、交通・生活利便性が良いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は桑園発寒通・二十四軒手稲通背後に位置する発寒地区の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する
個人及び収益物件所有目的の中小法人である。近隣地域は道路がやや入りくんだ住宅地で、中層アパートが多く見られ
る。地下鉄駅・公共施設・大型商業施設等に近く利便性が良いことから、需要は堅調である。中心となる市場価格帯は
土地１㎡当たり１２～１３万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は地下鉄宮の沢駅から近くアパ－ト等の収益物件も存在するが、近年市内では供給物件が多く、過当競争から
土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に算定された。一方、比準価格は市場の動向を
反映した価格として信頼性が高い。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,000 円／㎡

[109.2]
100

100
[106.0]

100
[ 82.8]

[104.5]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地については新型コロナの影響はほぼみ
られず、宅地需要は堅調で利便性の高い地域
を中心に地価は上昇している。

交通利便性及び生活利便性に優れる地域で、
地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１１１０７ -111031	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２２１２１１１０７ -111027	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２２１２１１１０７ -111008	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区地区計画等 (60,200)
d	１２２１２１１１０７ -511012	札幌市西区		貸家建付地	（　）	正方形	北東10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２２１２１１１０７ -511024	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,180	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	127,280	100 [ 100.9]	126,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 119,329	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	120,160	100 [ 102.8]	116,887		122,000
c	(　 ) 91,346	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.5]	107,995	100 [ 88.4]	122,166		128,000
d	(　 ) 113,698	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	114,258	100 [ 105.1]	108,714		114,000
e	(　 ) 135,732	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	133,784	100 [ 100.0]	133,784		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

札幌西 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,966,357	2,096,334	7,870,023	6,160,800	1,709,223	（　0.9449） 1,615,045	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,889,889 円　　　　（　 97,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	154.00	ＲＣ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	368 ㎡	17.3 m x 21.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ（約６７㎡）、各階２戸全８戸の共同住宅、駐車場５台分

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,500	200,745	1.0	200,745
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	154.00	86.9	133.83	1,550	207,437	1.0	207,437
							0.0	0
～

～

～

計		616.00	86.9	535.32		823,056		823,056
								0

⑨年額支払賃料	823,056 円　×　12ヶ月　＝　 9,876,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 535.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,876,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 523,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,952,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	823,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 5,700 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,966,357 円　　　　（　 27,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１２１５１０７　　　　-591014	1,401 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１２１５１０７　　　　-511002	1,460 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	102,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	523,834 円	10,476,672　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,096,334 円　（　　　　　　 5,697 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9449

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,160,800 円（　　　　　 16,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,966,357 円
②総費用	2,096,334 円
③純収益　①－②	7,870,023 円
④建物等に帰属する純収益	6,160,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,709,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,615,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,889,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,500 円／㎡）