別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒７条７丁目５６６番３５ ｢発寒７条７－３－３｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等が見られる 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 宮の沢 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 宮の沢駅東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にアパート等が見られる地下鉄駅徒歩可能圏内の既成住宅地域であり、周辺には公園や小中学校、 西区体育館等の公共施設が適宜配置されており、需要は堅調で地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に発寒地区を中心とした西区内に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内居住者がほとん どを占めると把握される。地下鉄駅から徒歩可能圏内にあり、周辺には公共施設等が適宜配置されており、良好な住環 境を形成している。堅調な市内住宅地需要の影響を受け、地下鉄駅徒歩可能圏内の当該地域の宅地需要も強含み傾向に あり、地価水準は上昇傾向と予測。土地価格は約４０坪程度で概ね１５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模住宅の中にアパート等の収益物件も見られる地域であるが、取引においては自己使用目的の戸建住宅 取引が多い地域であり、また、標準的な画地規模から判断して事業採算性を有する収益物件を想定することが困難なた め、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済への先行き不透明感が 依然見られるものの、金融緩和政策の持続等 により市内不動産市況は概ね堅調である。 市内住宅地需要はコロナ禍においても底堅く 、当該地域は良好な住環境を形成しており、 地価は上昇傾向と予測される。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％