別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　井上　勝法   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１２条５丁目１０１６番４２ ｢発寒１２条５－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中にア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 宮の沢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宮の沢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ函館本線沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は札幌市在住の一次取得者の個人であり、小規模 画地の地域柄、宅地の需給動向については近年強含み傾向にある。市場の中心価格帯としては不鮮明であるが、単価８ ０，０００円前後、総額１０，０００，０００円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格は実際に取引された事例と の比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって、鑑定評価額は比準価格を採用する のが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [110.2] [106.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により 、不動産に対する需要は堅調に推移している 。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％