別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区西野５条２丁目３６３番１２７ ｢西野５条２－９－２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東8m市道 水道、下水 発寒南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、今後とも西野地域における利便性が比 較的良好な住宅地として、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄発寒南駅の南西方に位置する西区の住宅地域である。主な需要者は札幌市内の居住者であ る。地下鉄徒歩圏外の住宅地域であるが、生活利便性は比較的良好で、近年地価は上昇傾向にある。戸建住宅業者が土 地を仕入れ、宅地を分割して建売住宅を販売する取引が相当数見られる。中心となる市場価格帯は、土地１５０㎡程度 の新築物件では、３５００万円前後が多くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、西野地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地の 周辺は、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある共同住宅の想定が困難であるため、収 益還元法の適用を断念した。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [ 99.9] [104.5] 100 87,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地については新型コロナの影響はほぼみ られず、宅地需要は堅調で利便性の高い地域 を中心に地価は上昇している。 地域要因に特段変動はないが、宅地分割によ り小規模画地が増えていることもあり、地価 は引き続き上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％