別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -30 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区中ノ沢２丁目４番５ ｢中ノ沢２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅北西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地が見られる住宅地域であり、付近にはスーパーや公園等が適宜配置されており、比較的良好 な住環境を形成している。値頃感等のある郊外住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に中ノ沢地区及び川沿地区を中心とした南区に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は、札幌市内 居住者がほとんどを占めると把握される。郊外部にあり交通利便性や地勢に劣る面を有するが、区画整然とした住宅地 域で、周辺には買物施設や公園等が配置されており、住環境は比較的良好。値頃感等のある郊外住宅地需給は堅調であ り地価水準は上昇傾向と予測。土地価格は約７０坪程度で概ね８００万～８５０万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部に所在し交通利便性や地勢に劣る面を有するが、付近に買物施設等があり住環境が良好な住宅地域である。第１ 種低層住居専用地域に所在し自用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸市場が未 成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.5] 100 [ 67.3] [106.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済への先行き不透明感が 依然見られるものの、金融緩和政策の持続等 により市内不動産市況は概ね堅調である。 市内住宅地需要はコロナ禍においても底堅く 、値頃感等のある郊外住宅地需給は堅調であ り、地価水準は上昇傾向と予測される。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％