別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -20 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　井上　勝法   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区常盤１条２丁目５番１５０ ｢常盤１条２－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当区南部の石山・石山東・常盤地区の住宅地域一円である。需要者の中心は当市在住の一次取得者の個人 であり、宅地の需給動向は近年安定的になりつつあるものの長期にわたって需要低迷下にある。市場の中心価格帯とし ては不鮮明であるが、単価２２，０００円前後、総額は画地規模次第と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格は実際に取引された事例と の比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって、鑑定評価額は比準価格を採用する のが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [101.5] 100 [115.5] [106.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により 、不動産に対する需要は堅調に推移している 。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％