別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条３丁目３５０番２７ ｢藤野４条３－１７－１８｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、下水 真駒内 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は藤野地区山寄り傾斜地に位置し、藤野沢川近くに位置し一般住宅が多い緑豊かな住宅地域である。地下鉄 駅からは遠いものの、閑静な住環境を今後とも維持すると予測。当面の地価は横ばい傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区高台住宅地域一円。需要者は自用目的の市内の居住者が大半を占める。当該地域は石山 通からは山側の傾斜地上にあり、藤野通背後に広がる住宅地に位置する。急峻な坂もあり、国道沿いの大型商業施設か らは若干遠く利便性がやや劣り、近時の地価は弱含み～横ばい基調。地域要因に変動はなく、当面は横ばい傾向で推移 と予測。市場での中心価格帯は対象地と同規模土地が４６０万円程度、新築の戸建住宅は２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は藤野地区山側エリアに位置する傾斜地上の一般住宅地域で、眺望は良いが幅員が狭く道路が入り組んでおり 、冬季間の除雪・車輌通行等に難儀性があり、地域内にあっては自用目的の取引が殆どである。アパート・戸建住宅の 賃貸需要は少なく、賃貸市場は未成熟である。よって収益価格は試算せず、ここでは代表標準地からの検討結果を踏ま え、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を中心に、対象地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [102.9] 100 100 [106.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では、コロナ禍以前は一部地域を除き、 地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中 心に地価は安定的に推移してきた。今後の動 向が注視される。 駅から遠いが山寄りの閑静な住宅地である当 地は、コロナ禍以前から地価はやや下落～横 ばい傾向にあった。当面は横ばい傾向で推移 すると予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％