別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -16 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 1,630,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区簾舞２条１丁目３番１２６ ｢簾舞２条１－１３－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西向緩傾斜の住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅南西方 9.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外戸建住宅地として当面現状を維持すると予測する。地下鉄駅から遠く、特に冬期の中心部への道路アクセス に劣り、地価は下落傾向で推移してきたが、底値圏に入ってきており今後横ばいに近づくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄徒歩圏外の南区内住宅地域で、とりわけ簾舞地区との関連が強い。需要者は自己利用目的の市内在 住の個人が中心である。簾舞地区は中心部及び地下鉄駅から遠く、幹線道路が国道２３０号線のみで特に冬期間の交通 状況が良くなく、商業施設への接近性も劣ることから、地価は弱含みで推移してきたが、ほぼ底値圏に入ってきている と見る。需要の中心となる価格帯は、土地単価８，０００～１０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、簾舞地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地の 周辺は自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある共同住宅の想定が困難であるため、収益 還元法の適用を断念した。したがって、市場の動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [102.9] 100 100 [106.0] 100 [140.4] [100.0] 100 9,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地については新型コロナの影響はみられ ず、市内の底堅い宅地需要等を背景に南区で も利便性の高い地域を中心に地価は上昇して いる。 地域要因に特段の変動はなく、交通利便性等 に劣る簾舞地区では、地価はほぼ横ばいであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +8.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％