別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山１条７丁目４２１番１８ ｢石山１条７－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西9m市道 水道、下水 真駒内 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石山地区に位置する郊外住宅地域であるが、値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等の影響から、地価水準は 上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に石山、石山東地区等の南区郊外の住宅地域の圏域である。中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地 域であり、主な需要者は自己使用の住宅用地を探す個人等が中心と把握される。市中心部及び地下鉄駅等から距離があ る石山地区の住宅地域ではあるが、値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等の影響から、需要は概ね堅調である。尚 、需要の中心となる価格は、土地が５０坪程度の画地で４００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は石山地区の住宅地域から取引事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い価格となった。自用 の戸建住宅が中心の郊外住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、収益価格を求めることはできなかった。各種補修正 も適切に行われた規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、更に、周辺不動産市況等も考慮の うえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [101.5] 100 [105.0] [101.5] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍及び区内人口の長期的な減少等はあ るものの、低金利による不動産需要の増加等 から、区内の宅地需要は概ね堅調である。 石山地区に位置する郊外住宅地域であるが、 値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等の 影響から、地価は上昇傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％