別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野１条６丁目１１１番２２ ｢藤野１条６－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は石山通の背後地、十五島公園に近く緑豊かで平坦な地勢で、中規模一般住宅が多い住宅地である。戸建住 宅地として熟成し、今後も優れた住環境をを維持すると予測。地価水準は当面は安定傾向にて推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区の内、国道２３０号線北方背後の豊平川寄り住宅地域である。需要者は自己使用目的の 市内居住者が大半を占める。近隣地域は地区内では平坦な地域にあり、緑豊かな閑静な住宅地である。当該地域の地価 は弱含み基調が続いてきたが、コロナ禍以前の景気動向等から近時は横ばい傾向。金融緩和の影響もあり当面は安定傾 向と予測。中心価格帯は土地が対象地と同規模で３３０万円程度、新築の戸建住宅は２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は藤野地区の豊平川寄りエリアにあり、平坦地で緑豊かな閑静な住宅地であるも、地下鉄駅からは距離がある ため都心への接近条件等にやや難があり、地域内にあっては自用目的の取引が殆どである。アパート・戸建住宅の賃貸 需要は乏しく賃貸市場は未成熟で賃貸事例の収集は困難である。よって収益価格は採用せず、市場の動向を反映した価 格で信頼性が高い比準価格を中心に、地域の動向を勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では、コロナ禍以前は一部地域を除き、 地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中 心に地価は安定的に推移してきた。今後の動 向が注視される。 駅からは距離があるも平坦地にあり住環境が 優れる当地は、コロナ禍以前、地価は横ばい 傾向で推移してきた。当面は安定傾向で経過 すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％