別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川５条５丁目３８９番３９７ ｢澄川５条５－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、下水 澄川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 澄川地区の高台に位置し、生活利便性等にやや劣る面を有する住宅地域ではあるが、周辺住宅地域の地価上昇等 の影響もあり、割安感のある本地域の地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に澄川地区の住宅地域の圏域である。中規模一般住宅の多い高台の閑静な住宅地域であり、主な需要 者は自己使用の住宅用地を探す個人等が中心と把握される。高台に位置し、生活利便性等にやや劣る面は有するものの 、周辺住宅地域の地価上昇等の影響もあり、需要は堅調である。尚、需要の中心となる価格は、土地が８０坪程度の画 地で１７００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は澄川地区の住宅地域から取引事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い価格となった。自用 の戸建住宅が中心の地域で、賃貸市場が成熟しておらず、収益価格を求めることはできなかった。各種補修正も適切に 行われた規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、更に、周辺不動産市況等も考慮のうえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [103.0] 100 [131.3] [103.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍及び区内人口の長期的な減少等はあ るものの、低金利による不動産需要の増加等 から、区内の宅地需要は概ね堅調である。 高台に位置し、生活利便性等にやや劣る面を 有する住宅地域ではあるが、周辺住宅地域の 地価上昇等の影響もあり、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％