別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区南沢５条３丁目５１６番５１ ｢南沢５条３－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 南東10m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 真駒内駅西方 5.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ南沢地区の丘陵地の郊外住宅地域である。値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等の影響 から、本地域の地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に南沢地区の郊外住宅地域の圏域である。一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の既成住宅地域であり、主な需 要者は自己使用の住宅用地を探す個人等が中心と把握される。市中心部及び地下鉄駅等から距離がある住宅地域ではあ るが、値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等の影響から、需要は概ね堅調である。尚、需要の中心となる価格は、 土地が６０坪程度の画地で５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南沢地区の住宅地域から取引事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い価格となった。自用 の戸建住宅が中心の郊外住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、収益価格を求めることはできなかった。各種補修正 も適切に行われた規範性の高い比準価格を標準とし、周辺不動産市況等も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍及び区内人口の長期的な減少等はあ るものの、低金利による不動産需要の増加等 から、区内の宅地需要は概ね堅調である。 南沢地区の丘陵地に位置する郊外住宅地域で あるが、値頃感に加え、区内住宅地域の地価 上昇等の影響から、地価は上昇傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％