別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川４条８丁目３８９番１５１２ ｢澄川４条８－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートが介在する住 宅地域 東8m市道 水道、下水 自衛隊前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 自衛隊前駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅に比較的近い一般住宅が建ち並ぶ中、アパートも見られる住宅地域で、今後も同様に推移するものと予 測する。交通利便性が良好につき住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区内の澄川地区に存する一般住宅建ち並ぶ住宅地域が圏域である。需要者の中心は戸建て一般住宅地を 中心として市内在住の個人が殆どであるが、市外からの転入者も考えられる。コロナ禍の影響は薄く、地下鉄徒歩圏の アパート需要増が増加しておりやや強含みである。熟成した住宅街で市場の中心となる価格帯は土地面積２００㎡程度 で２，０００万円程度、新の戸建住宅は３、５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ地下鉄駅に接近した利便性が優る、第１種低層住居専用地域内に属する環境良好な快適性を求める 住宅地域である。大半は戸建一般住宅で、一部にアパートも介在するが、行政的条件や画地規模等からも収益物件とし ての利用には適していないため収益還元法は適用を断念した。戸建住宅の自用目的取引が中心であることから試算価格 の調整にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [103.0] 100 [136.3] [103.0] 100 94,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響により厳しい状 態が続いているが、道央圏を中心に不動産市 場には大きな影響は見られず、地価は上昇傾 向にある。 地下鉄駅自衛隊前駅、徒歩圏内の住宅地の需 要が増加していることから、地価は若干上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％