鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌南 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２３１１０６ -111007	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
b	１２２１２３１１０６ -111027	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
c	１２２１２３１１０６ -111016	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、東7m、角地		１低専北側斜線高度地区 (60,80)
d	１２２１２３１１０６ -591005	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m市道、北6m、角地		１低専北側斜線高度地区 (60,80)
e	１２２１２３１１０６ -591013	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,348	100 [ 104.0]	10,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	11,600
b	(　 ) 20,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	19,791	100 [ 123.4]	16,038		17,000
c	(　 ) 7,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.8]	11,174	100 [ 114.7]	9,742		10,300
d	(　 ) 12,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	11,135	100 [ 104.0]	10,707		11,300
e	(　 ) 12,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	12,321	100 [ 103.0]	11,962		12,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,800 円／㎡]

札幌南 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅地域で、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
札幌南 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 -2

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　井上　勝法

TEL.

鑑定評価額

2,250,000 円

１㎡当たりの価格

10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	9,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９｢藤野４条１１－４－６｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）北側斜線高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ藤野通背後の既成住宅地域	南6m市道	水道、下水	真駒内 8.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

真駒内駅南西方

8.3km

法令

規制

１低専
(50,80)
北側斜線高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当区南西部、石山地区から簾舞地区にかけての住宅地域一円である。需要者の中心は当市在住の個人であ
り、宅地の需給動向については長期に亘って低迷し、近年においても弱含みないしは横這いに推移している。市場の中
心価格帯としては不鮮明であるが、単価１０，０００円前後、総額２，０００，０００円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格は実際に取引された事例と
の比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって、鑑定評価額は比準価格を採用する
のが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,600 円／㎡

[102.9]
100

100
[106.0]

100
[130.3]

[106.0]
100

10,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により
、不動産に対する需要は堅調に推移している
。

特にない。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２３１１０６ -111043	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東11m、角地		１住居１８ｍ高度地区 (68,174)
b	１２２１２３１１０６ -111007	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
c	１２２１２１１１０６ -111010	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
d	１２２１２３１１０６ -111013	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、東6m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	8,209	100 [ 79.6]	10,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	10,900
b	(　 ) 11,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,348	100 [ 105.0]	10,808		11,500
c	(　 ) 7,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	7,119	100 [ 74.2]	9,594		10,200
d	(　 ) 14,085	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.3]	12,655	100 [ 127.1]	9,957		10,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,800 円／㎡]

札幌南 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域に存する戸建住宅地域のため収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ