別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌豊平 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東２条９丁目５８０番７８ ｢月寒東２条９－３－６｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東9m市道 水道、ガス、下水 月寒中央 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　   9.8 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 月寒中央駅南東方 650m 法令 規制 ２住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺部で大型ショッピングセンターが開業したことで生活利便性の向上が認められることからコロナ禍ではある ものの需要は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に変動要因は認められず当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東豊・東西線沿線で豊平区を中心とする住宅地域。主たる需要者は、札幌市内外に居住する一・ 二次取得者層が中心。周辺部で大型ショッピングセンターが開業し、生活利便性の向上が認められることから需要は堅 調であり、新型コロナウイルス感染症が収束をみない状況ではあるが、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、土地１ ４０㎡程度で１７百万円前後、土地・建物共に１４０㎡程度の新築戸建住宅で３０百万円台後半～４０百万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の標準的な画地規模は比較的小さく賃貸用建物を想定することが困難である。収益還元法は標準地の最有効使 用及び市場参加者の属性から規範性に乏しいので適用しない。自己の居住用建物の建築を目的とする一次・二次取得者 層を市場参加者とする住宅地域では居住の快適性を重視し市場で発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向に ある。こうした市場特性を考慮のうえ、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [110.3] 100 100 [106.0] 100 [127.3] [101.5] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい社会 経済状況が徐々に緩和されつつあり、個人消 費や企業収益等の各種経済指標も持ち直しの 動きがみられる。 最寄り駅まで徒歩圏内の住宅地域。地域周辺 では分譲マンションの供給がなされるなどコ ロナ禍の収束を見ない状況ではあるが地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％