鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１０１１０５ -591111	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	南東4.5m私道、中間画地		２中専高度地区最高33m (60,180)
b	２２１１１０１１０５ -591107	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専高度地区最高33m (60,200)
c	１２２１１０１１０５ -115011	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２０１１０１１０５ -591056	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e	２２１１１０１１０５ -591133	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,735	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.8]	110,047	100 [ 93.1]	118,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 107,435	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	107,435	100 [ 103.9]	103,402		105,000
c	(　 ) 96,306	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,040	100 [ 101.4]	96,686		98,100
d	(　 ) 120,773	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	120,093	100 [ 99.5]	120,696		123,000
e	(　 ) 116,070	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	116,736	100 [ 88.8]	131,459		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

札幌豊平 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,840,508	953,968	2,886,540	2,294,000	592,540	（　0.9505） 563,209	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,515,756 円　　　　（　 79,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.50	Ｓ3	256.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＬＤＫ（専有面積約３７．６㎡）２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.50	87.9	75.15	1,410	105,962	1.0	105,962
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	85.50	87.9	75.15	1,450	108,968	1.0	108,968
							0.0	0
～

～

～

計		256.50	87.9	225.45		323,898		323,898
								0

⑨年額支払賃料	323,898 円　×　12ヶ月　＝　 3,886,776 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 225.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 162,324 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,049,100 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 379,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,837,561 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,898 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,840,508 円　　　　（　 24,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７７５１０５　　　　-511008	1,491 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１１０５１０５　　　　-591051	1,176 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,368 円	4,217,100　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,968 円　（　　　　　　 6,038 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,294,000 円（　　　　　 14,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,840,508 円
②総費用	953,968 円
③純収益　①－②	2,886,540 円
④建物等に帰属する純収益	2,294,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	563,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,515,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌豊平 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区美園１条３丁目４０番｢美園１条３－４－３｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	地下鉄白石 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北、１１
ｍ市道

交通

施設

地下鉄白石駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

白石区との区境付近に存し、地下鉄東西線、東豊線とも利用可能である。地域に特段の影響を与える様な要因は
無いが、コロナ禍中においても戸建住宅への需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊平区を中心とした札幌市内の住宅地域の圏域で、狭義では美園地区内の住宅地域である。需要者の中心
は自用目的のサラリーマン層や、アパート投資家層である。古くから拓けた地域で、比較的画地規模が小さいが、民間
のアパートも多く、住宅地としての需要は堅調な地域である。土地取引総額は１８００～１９００万円程度で、取引総
額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は収益性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、取引の実態を反映した価格である。
付近は美園地区の既成住宅地で共同住宅も見られるが、地価変動に対する賃料の遅行性があり、単純な収益性のみで価
格が決定されるまでには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討、コロナ禍における不動産市況も踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[110.3]
100

100
[106.0]

100
[130.9]

[101.5]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年横這い傾向にある。コロ
ナ禍の影響により投資物件の選別化が進むも
のと見られる。

当該地域は住宅、アパート等が建ち並ぶ既成
住宅地域で、都心部への接近性に恵まれてい
ることから、地価は上昇傾向と見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１０１１０５ -591109	札幌市豊平区		建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南東9m、角地		１住居高度地区最高33m (60,200)
b	１２２１１０１１０５ -111005	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.2m市道、南西11m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	１２２１１０１１０５ -111037	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２２１１１０１１０５ -591105	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,272	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	129,248	100 [ 98.9]	130,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 78,428	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 110.8]	80,772	100 [ 88.6]	91,165		92,500
c	(　 ) 73,965	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.5]	98,620	100 [ 85.9]	114,808		117,000
d	(　 ) 80,320	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	88,606	100 [ 72.7]	121,879		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

札幌豊平 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,882,712	990,868	2,891,844	2,294,000	597,844	（　0.9505） 568,251	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,627,800 円　　　　（　 79,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.50	Ｓ3	256.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階２戸、１ＬＤＫ：平均専有面積約３８㎡）を想定。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

周辺の共同住宅から標準的であると判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.50	87.9	75.15	1,410	105,962	1.0	105,962
							0.0	0
2～ 3	住宅	85.50	87.9	75.15	1,450	108,968	1.0	108,968
							0.0	0
～

～

～

計		256.50	87.9	225.45		323,898		323,898
								0

⑨年額支払賃料	323,898 円　×　12ヶ月　＝　 3,886,776 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 225.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 162,324 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,049,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 337,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,879,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,898 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,882,712 円　　　　（　 24,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１０５１０５　　　　-191006	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１１０５１０５　　　　-191003	1,255 ( 1,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	37,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	337,368 円	4,217,100　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 990,868 円　（　　　　　　 6,271 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,294,000 円（　　　　　 14,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,882,712 円
②総費用	990,868 円
③純収益　①－②	2,891,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,294,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	568,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,627,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,900 円／㎡）