別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌豊平 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東３条１８丁目２２７番１７ ｢月寒東３条１８－２２－１８｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 (51,97) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南東9m市道 水道、下水 福住 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 福住駅　東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅からはやや遠いが、生活の利便性はおおむね良好な戸建住宅地域で、現状維持と推移する。緊急事態宣 言は解除され地価水準は上昇傾向と思料される。今後は新型コロナ感染症の影響を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北野通背後の月寒東地区の住宅地域を中心とした豊平区の住宅地域一帯である。札幌市内居住者を主と した個人が需要の中心である。地下鉄駅から離れた住宅地域であるが生活の利便性が良いため需要は堅調である。土地 は３５０㎡程度で総額２，６００万円前後が取引の中心で、建物は中古住宅が多く築年数等により取引価格はまちまち である。新型コロナ感染症の影響が少なく地価は上昇している。感染症の影響を今後も注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。公法規制が１低専のため容積率等の制約から賃貸物件の供給はほとんどなく 賃貸市場が未成熟で共同住宅を想定することが困難なため、収益価格は求められなかった。本件評価では多数の取引事 例から求められた市場の動向を反映した比準価格は、信頼性が高いので採用し、代表標準地からの検討さらに新型コロ ナ感染症が不動産市場に影響を与えているか否か地元精通者の意見も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [104.5] 100 [108.5] [104.5] 100 73,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内では新型コロナウイルス感染症の緊 急事態宣言が解除され、経済活動が徐々に活 発になってきており、不動産の動きも一段と 出てきている。 地域要因の変動は見られない。低金利政策の 継続により戸建住宅への需要が底堅く、新型 コロナの影響も少なく地価水準が上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％