別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌豊平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　元   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外 ｢月寒東５条１７－２－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 西10m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　１０ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 白石区と近接した月寒東地区の住宅地域として今後もこの環境を維持し、コロナ禍の影響も薄まりつつあること から地価動向の回復が進むものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東北通後背の月寒東地区の住宅地域を中心とした豊平区、白石区、清田区等の住宅地域がその圏域であ る。需要者は市内居住者を主とした個人が中心で、コロナ禍の影響は薄まりつつあり需給動向は堅調に推移している。 土地１８０㎡前後で総額１，５００万円程度が取引の中心で、建物は中古住宅が多く築年数により取引価格はまちまち である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 月寒東地区の主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で共同住宅は乏しく、用途規制等のため収益物件の立地条件には難 点があり、戸建住宅としての賃貸を想定しても純収益がマイナスとなるので、収益価格の試算を断念した。本評価にお いては規範性を有する取引事例を採用し地域の市場性を反映して求めた比準価格を、代表標準地との検討を踏まえて鑑 定評価額として上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [104.5] 100 [ 94.2] [103.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の経済動向はコロナ禍による減退傾向 が見られたが、次第に持ち直しの動きが認め られつつあり、地価水準も回復傾向が見られ る。 白石区に近接した月寒東地区の戸建住宅地域 であり、地域要因に変化はなくコロナ禍の影 響も薄まりつつあり地価の上昇傾向の回復が 見られる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -5.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％