別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌白石 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 423,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区流通センター４丁目２２７番２８５ ｢流通センター４－４－７１｣ ②地積 　(㎡) 7,687   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等、運 輸関連施設の多い流 通団地 南18m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で北海道最大級の大型マルチテナント型物流施設が建設中であり、同施設の稼働により、工業地域としての 流通センター地区の更なる発展が期待され、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に札幌市内の流通業務系の施設が立地する工業地域内の圏域。需要者の中心は道内外の法人事業者等 で自用目的の取引が中心。近年のコロナ禍及びネット販売の増加による物流需要の高まりや、既存物流施設の老朽化に 伴う代替用地需要の増加等の市内工業地を取り巻く状況から、地価水準は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は把握し にくい状況であるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪１８万円前後が取引の中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、現状、経済合理性等の観点から、賃貸物件の想定は困難と判断されたため、収益価格は求められなか った。対象地は流通関連施設が多く立地する流通センター地区に存しており、自用目的の取引が中心である不動産市場 の特性等から、本件においては、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況下ではあるが、低金利等を背 景とした不動産需要の高まり等もあり、市内 不動産市況は一部を除き概ね堅調に推移して いる。 周辺で北海道最大級の大型マルチテナント型 物流施設が建設中であり、同施設の稼働によ り、流通センター地区の更なる発展が期待さ れる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％