別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌白石 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区米里１条３丁目２番４ ｢米里１条３－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 906   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター、営業 所等が多い流通業務 地域 東16m市道 水道、下水 白石 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 白石駅北方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、配送センター、営業所等が多い流通業務地域である。札幌市内においては、物流関連用地の需要が 増加しており、今後とも流通業務地として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白石区を中心とした市内の流通業務地域一円の範囲内と認められる。需要者の中心は、道内外の法人事 業者等である。コロナ禍の状況も加わり、ネット通販市場は拡大しており、市内の流通業務地域への土地需要は増加傾 向、地価動向は強含みである。取引の中心価格帯は画地規模により区々であり、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の配送センター等が多い流通業務地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって、同一需給圏 内における市場性を適切に反映し、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により景気は厳し い状況ながら持ち直しの動きが続いているが 、資材値上がり等から建築費が上昇し、懸念 される。 地域要因に特段の変動はないが、ネット通販 の拡大などから流通業務地域に対する土地需 要は増加しており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％