別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌白石 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.

鑑定評価額 61,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区中央３条３丁目１５番１ ｢中央３条３－１－４４｣ ②地積 　(㎡) 876   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 小工場、倉庫、アパ ート等が混在する地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 東札幌 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東札幌駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小工場、倉庫等が混在する地域であり、都心に比較的近いため、今後は住宅系用途が増えるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね札幌市内における準工業地域内の工場、倉庫、アパート等が混在する地域。需要者の中心は、工場 事業者及び倉庫事業者、共同住宅目的の投資家等である。需要は比較的安定している。取引される土地の規模や価格帯 等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 平和通沿いの中央３条３丁目等内の対象近隣地域は、小工場、倉庫等が混在する地域で、自社使用の建物が大半である 。また転廃業等により賃貸されるケースが見られるが、賃料水準は比較的低く投資採算性が見込めないため、収益価格 は試算しない。よって比準価格を標準とし、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの影響から引き続き厳し い状態にある。２０２１年度の設備投資は、 前年を上回る計画となっている。 周辺でスーパーが開店した。 通常の工事費負担によって、ガスの引き込み が可能となった。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％