鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595016	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、南東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595018	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m道道、北西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595021	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (80,300)
d	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -595004	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,029	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.8]	74,999	100 [ 100.9]	74,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,300
b	(　 ) 76,549	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	81,239	100 [ 117.3]	69,257		69,300
c	(　 ) 93,562	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,492	100 [ 139.1]	70,088		70,100
d	(　 ) 89,368	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,262	100 [ 127.1]	71,017		71,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

札幌白石 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,826,573	1,739,735	6,086,838	5,289,780	797,058	（　0.9505） 757,604	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,835,644 円　　　　（　 50,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.00	Ｓ3	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（部分貸）、２～３階は３ＬＤＫの共同住宅（平均専有面積約７２㎡程度、４戸）を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	88.5	138.06	1,900	262,314	3.0	786,942
							0.0	0
2～ 3	住宅	156.00	92.0	143.52	1,370	196,622	1.0	196,622
							0.0	0
～

～

～

計		468.00	90.8	425.10		655,558		1,180,186
								0

⑨年額支払賃料	655,558 円　×　12ヶ月　＝　 7,866,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,866,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 411,335 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,815,361 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,180,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,826,573 円　　　　（　 23,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591006	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,371 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１６Ｃ１０４　　　　-111005	1,387 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,400 円	78,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	411,335 円	8,226,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,700 円	78,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,739,735 円　（　　　　　　 5,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,600,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,289,780 円（　　　　　 15,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,826,573 円
②総費用	1,739,735 円
③純収益　①－②	6,086,838 円
④建物等に帰属する純収益	5,289,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	757,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,835,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌白石 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

24,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区菊水元町７条２丁目３番｢菊水元町７条２－１－４｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北西25m市道	水道、下水	白石 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

白石駅北方

2.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも、沿道型の商業地域として推移すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に白石区の商業地域であるが、中でも菊水・北郷地区にある商業適地との関連が強いと見る。需要者
の中心は、市内の企業あるいは個人事業者と見られる。コロナ禍の状況にあって事業の収益性は低下しているが、物件
供給も不足気味であることから、価格は強含みの状況にある。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総額
は把握しがたいが、土地単価は坪単価２０～３０万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市
場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利
用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟
酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

72,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により商業床需要は低迷しているが
、反面、出店機会でもあり、潜在的な住宅需
要も期待される。

令和４年開通予定の新橋「北２４条桜大橋」
が進捗している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -115001	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595018	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m道道、北西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -595017	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (60,300)
d	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -115004	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北13m市道、東5m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,161	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,743	100 [ 95.0]	88,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 76,549	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	81,239	100 [ 118.5]	68,556		68,600
c	(　 ) 85,584	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,179	100 [ 100.0]	89,179		89,200
d	(　 ) 64,395	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	61,881	100 [ 86.6]	71,456		71,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

札幌白石 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,783,193	1,810,003	5,973,190	5,188,830	784,360	（　0.9505） 745,534	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,567,422 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.00	Ｓ3	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	80 ％	300 ％	300 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗。２～３階は共同住宅（３ＬＤＫ、約７２㎡、計４戸）を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	88.5	138.06	1,900	262,314	3.0	786,942
							0.0	0
2～ 3	住宅	156.00	92.0	143.52	1,400	200,928	1.0	200,928
							0.0	0
～

～

～

計		468.00	90.8	425.10		664,170		1,188,798
								0

⑨年額支払賃料	664,170 円　×　12ヶ月　＝　 7,970,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,970,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 557,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,772,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,188,798 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,783,193 円　　　　（　 23,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591005	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591006	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,300 円	77,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	583,103 円	8,330,040　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 786,400 円	77,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,100 円	77,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,100 円	77,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,810,003 円　（　　　　　　 5,435 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,188,830 円（　　　　　 15,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,783,193 円
②総費用	1,810,003 円
③純収益　①－②	5,973,190 円
④建物等に帰属する純収益	5,188,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	784,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,567,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）