別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌白石 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -27 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区平和通１６丁目北８０１番４３１ ｢平和通１６北３－１５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北東8m市道 水道、下水 南郷１３丁目 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 南郷１３丁目駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の動向及びその影響は懸念されるものの、地域に特段の変化は無く、白石区内の他住宅地域等との比較 における相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区の平和通、本通地区等の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、賃貸アパート経 営等を目的とした法人等が中心。コロナ禍の状況下ではあるが、低金利や他住宅地域との比較における相対的な割安感 等から、宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。土地は５０坪程度の土地で概ね坪２０万円前後。戸建物 件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は平和通地区の住宅地域に存してお り、本件においては、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは 概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [112.5] 100 100 [103.0] 100 [100.9] [101.5] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況下ではあるが、低金利等を背 景とした不動産需要の高まり等もあり、市内 不動産市況は一部を除き概ね堅調に推移して いる。 地域に特段の変化は無いが、市内の他住宅地 域との比較における相対的な割安感等から、 平和通地区の住宅地域の地価水準は上昇傾向 にある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.7 ％  ％