鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -111013	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m市道、南西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -111034	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -111004	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -591008	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西27m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２２Ｋ１７４Ｔ１０４ -111020	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北東9.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.2]	70,352	100 [ 102.0]	68,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 108,913	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	104,848	100 [ 102.0]	102,792		107,000
c	(　 ) 112,122	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	111,238	100 [ 102.0]	109,057		114,000
d	(　 ) 75,131	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	75,057	100 [ 106.7]	70,344		73,500
e	(　 ) 82,624	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	86,395	100 [ 98.0]	88,158		92,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

札幌白石 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,486,485	1,456,262	5,030,223	4,313,140	717,083	（　0.9539） 684,025	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,200,556 円　　　　（　 57,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅２ＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、計８戸の建物を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	88.6	97.46	1,372	133,715	1.0	133,715
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	88.6	97.46	1,422	138,588	1.0	138,588
							0.0	0
3～ 3	住宅	110.00	88.6	97.46	1,372	133,715	1.0	133,715
							0.0	0
4～ 4	住宅	110.00	88.6	97.46	1,322	128,842	1.0	128,842
							0.0	0
～

計		440.00	88.6	389.84		534,860		534,860
								0

⑨年額支払賃料	534,860 円　×　12ヶ月　＝　 6,418,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,418,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　 320,916 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,481,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	534,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,486,485 円　　　　（　 24,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-111001	980 ( 979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,423 円/㎡　月額支払賃料（　 1,422 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１６Ｃ１０４　　　　-111001	1,052 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,700 円	68,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	476,162 円	6,802,320　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 585,600 円	68,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,900 円	68,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,900 円	68,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,456,262 円　（　　　　　　 5,516 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,900,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,313,140 円（　　　　　 16,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,486,485 円
②総費用	1,456,262 円
③純収益　①－②	5,030,223 円
④建物等に帰属する純収益	4,313,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	717,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌白石 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -15

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区北郷１条７丁目３００番１２外｢北郷１条７－２－２８｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域	南西8m市道	水道、下水	白石 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

白石駅

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ白石駅徒歩圏の住宅地域で特に変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。スー
パー等の各種商業施設に近接しており、生活利便性が良好なことから需要は安定傾向が続くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に最寄駅をＪＲ駅とする白石区内の住宅地域。需要者は市内に居住する自己使用目的の個人が中心であ
る。当該地域はＪＲ駅徒歩圏で、スーパー等の商業施設にも近接しており、生活利便性が良好である。利便性に対する
割安感と総額の手頃感及び低金利の影響等から宅地需要は堅調である。戸建住宅の他に収益物件も多い地域で利用規模
は一様ではないが、土地は総額で２，０００万円程度。但し、最近は土地を細分化した新築狭小住宅も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不
動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性から土地価格に見合
う賃料水準が設定されていないことから低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準
価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[110.6]
100

100
[104.5]

100
[115.3]

[104.5]
100

81,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済環境への不安感は完全に
は拭えてはいないものの、低金利政策の継続
等により、市内の住宅地の需要は依然として
堅調である。

ＪＲ駅徒歩圏の住宅地域で変動要因は見られ
ない。新型コロナの影響の懸念は残るものの
、住居系用途の需要は底堅く、地価水準は上
昇傾向である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -111001	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -111013	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m市道、南西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -591013	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、北西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２２Ｋ１１６Ｔ１０４ -591008	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西27m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,947	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	78,558	100 [ 96.0]	81,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	85,500
b	(　 ) 72,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.2]	70,352	100 [ 102.0]	68,973		72,100
c	(　 ) 86,614	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	80,140	100 [ 95.1]	84,269		88,100
d	(　 ) 75,131	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	75,057	100 [ 95.1]	78,924		82,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

札幌白石 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,780,614	1,587,950	5,192,664	4,482,160	710,504	（　0.9539） 677,750	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,061,111 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準間取り２ＤＫ・平均専有面積は４９㎡程度（計８戸）の４階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	88.6	97.46	1,350	131,571	1.0	131,571
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.00	88.6	97.46	1,380	134,495	1.0	134,495
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	88.6	389.84		535,056		535,056
								0

⑨年額支払賃料	535,056 円　×　12ヶ月　＝　 6,420,672 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 327,466 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,748,138 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 356,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,775,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,780,614 円　　　　（　 25,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１６Ｃ１０４　　　　-111002	1,264 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,381 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１６Ｃ１０４　　　　-111005	1,387 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,400 円	71,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	499,250 円	7,132,138　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,500 円
	建物　　　　　　　　　 608,600 円	71,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,587,950 円　（　　　　　　 6,015 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,482,160 円（　　　　　 16,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,780,614 円
②総費用	1,587,950 円
③純収益　①－②	5,192,664 円
④建物等に帰属する純収益	4,482,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	710,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,061,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）