別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌白石 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区北郷９条９丁目２３８９番４６ ｢北郷９条９－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南10m市道 水道、下水 白石 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 白石駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北郷地区の北部に位置する住宅地域で変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。宅地供給 不足により戸建住宅地の需要が郊外まで拡大していることから、地価は当面上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北郷及び川北地区等の白石区郊外の戸建住宅地域一円の圏域。需要者は自己使用目的の一次取得者が殆ど である。当該地域は市街化調整区域に近接する住宅地域で、交通接近性及び環境条件がやや劣るものの、周辺の地価と 比べて割安感があることから需要が増加しており、地価水準は上昇傾向である。戸建住宅の他にアパートや作業所等も 多い地域で利用規模は一様ではないが、土地は標準的画地規模で概ね９００万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 白石区外縁部に位置する郊外の住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等も見られる が、需要者の殆どは戸建住宅の自己利用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、前 年標準地価格との検討及び取引動向等について総合的に検討した結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもっ て妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境への不安感は完全に は拭えてはいないものの、低金利政策の継続 等により、市内の住宅地の需要は依然として 堅調である。 特に変動要因は見らない。戸建住宅用地の需 要が低価格帯の郊外住宅地まで及んでおり、 地価水準は上昇傾向である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.7 ％  ％