別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌白石 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -11 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区本通１７丁目南１５番 ｢本通１７南６－５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 南郷１８丁目 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 南郷１８丁目駅北方 380m 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の一般住宅、アパート等の建ち並ぶ住宅地域である。特に変動要因は見られず現状維持で推移するもの とみられる。地価は市内宅地需給の逼迫状況から上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね白石区・豊平区及び厚別区内の交通施設に比較的近い住宅地域である。需要者の中心はアパート等 の賃貸事業を目的とする法人、自己使用を目的とする個人である。地下鉄駅及び商業店舗が近く、居住環境が良好なこ とから宅地需要は強含みである。需要の中心価格帯は、戸建か賃貸かの目的によりまちまちであるが、標準地規模で概 ね２千万～２千５百万円程度ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地下鉄駅から近い信頼性の高い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。 収益価格は収益性を示す価格であるが、対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため適用できな った。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味し、規範性の高い比準価格を採用して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.5] 100 [123.2] [101.5] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における経済は今後も不安定な状況 にあるが、超低金利、ローン減税など住宅取 得関連施策による宅地需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.8 ％  ％