別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌白石 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番 ｢菊水元町２条５－６－６｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 白石 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白石駅北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、菊水元町地区の南西部に位置する既成住宅地域である。周辺を含めて戸建住宅地に対する需要は旺 盛であり、今後とも敷地規模を小さくしつつ、低層住宅地として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊水元町、北郷地区を主とした白石区北西部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、戸建住宅を目的 とした札幌市内の居住者、ハウスメーカーなどであるが、札幌市外からの転入者も見られる。菊水元町地区は都心への 距離の割に土地価格が低目であり、総額の割安感に着目した住宅地需要が旺盛で、地価は強含みである。需要の中心価 格帯は、更地総額で概ね１３００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を 反映した比準価格の規範性は高い。他方、アパート等の利用も見られるが、標準画地規模が小さく、収益物件の立地に は馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [112.5] 100 100 [103.0] 100 [ 92.1] [101.5] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により景気は厳し い状況ながら持ち直しの動きが続いているが 、資材値上がり等から住宅など建築費が上昇 し、懸念される。 菊水元町地区の南西部に位置する既成住宅地 域で、特に変動要因は見受けられないが、都 心距離における相対的な割安感から地価動向 は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.3 ％  ％