別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌白石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区北郷２条２丁目３番１４ ｢北郷２条２－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 白石 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 白石駅北西方 960m 法令 規制 ２中専 (60,200) ２７ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、北郷の標準的な低層住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起 因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北郷・菊水元町等の白石区西部の低層住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、 周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上昇に より戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、当該地域においても宅地需要は強含みに転じている。土地は対象標 準地と同規模で１２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅のほか、中規模画地においてはアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小 さく、また、事業収支の観点からも共同住宅の想定は困難であるため収益還元法の適用を断念した。当該地域は公共交 通機関の利便性がやや劣る地域であるため、収益物件よりも自己使用目的の取引が支配的である。以上より、本件は代 表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [104.5] 100 [126.0] [104.5] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが 拡大している。なお、現時点で新型コロナの 悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していな い。 地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用 地の需要エリア拡大により、北郷地区の宅地 需要は強含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％