別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂３条３丁目５０１番１５ ｢東苗穂３条３－１－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 元町 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 元町駅南東方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札樽自動車道へのアクセスが比較的良好な工場等の建ち並ぶ工業地域で現状維持と予測する。緊急事態宣言は解 除され地価水準は上昇傾向と思料される。今後は新型コロナ感染症の影響を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内の工業地域を中心とした札幌市全域の工業地域。主な需要者は工場、倉庫等の取得を目的とした法 人。中小規模の工業地域は売却物件が少ないが業務作業の効率化に伴い機械化等が進み作業場の拡大を求めて工場用地 が必要となり需要が堅調である。中心となる価格帯は、土地で３９，０００円～４２，０００円／㎡前後と思われる。 新型コロナ感染症の影響が少なく価格は上昇している。感染症の影響を今後も注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域内は自用の工場が大半を占めており、賃貸需要はほとんどないため賃貸市場が成立しておらず収益還元法は適 用できなかった。対象地は東苗穂地区の中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域に存しており自用目的の取引が多 い工業地域の特性等から、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、前年公示価格からの推移を考慮し、新型コロ ナ感染症が周辺工場用地の価格に影響を与えているか否かも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内では新型コロナウイルス感染症の緊 急事態宣言が解除され、経済活動が徐々に活 発になってきており、不動産の動きも一段と 出てきている。 地域要因の変動は見られない。低金利政策の 継続により、中小工場用地の需要が出てきて おり、新型コロナの影響も少なく地価水準が 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％