別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２ ｢苗穂町１３－１－４０｣ ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所兼工場 Ｓ2 小規模工場、営業所 、倉庫等が混在する 工業地域 南25m国道 水道、下水 苗穂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 営業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 苗穂駅東方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの工場、営業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影 響から物流関連需要が増加し、純粋な流通関連の工業地域ではないが、当地域の地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 営業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区を主に札幌市内の工業地域一円。需要者は工場、営業所、倉庫等を目的とする工業系企業等が中心で ある。先行きは不透明であるが、新型コロナの影響によるネット注文の増加等から、純粋な流通関連の工業地域ではな いものの、国道沿いで交通アクセスが比較的良好な当該近隣地域の地価は上昇傾向が続いている。需要の中心価格帯は 取引が少ないため把握はし難いが、土地単価は６万円～７万円／㎡程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は国道沿いの工場、営業所、倉庫等が建つ工業地域で、地域内の建物は大半が自用である。比準価格は広域的 に収集した事例からの試算となったが売買市場の実態を反映した価格と判断される。収益価格は工場等の賃貸需要は殆 どなく賃貸市場が成立していないためその試算は断念した。本件においては、前年価格からの推移等をも勘案のうえ、 取引市場の実態を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から流通関連の工業地 域への需要が堅調であり、地価も総体的に上 昇傾向が続いているが、先行きには不透明感 がある。 大きな変動要因はない。流通関連の工業地需 要が堅調で、純粋な流通系工業地ではないが 、交通アクセスが良好な当地域の地価は上昇 傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％