別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北丘珠３条４丁目６５９番１５外 ｢北丘珠３条４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 5,289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:1 工場兼事務所 Ｓ3 鉄工関連の中規模工 場が建ち並ぶ工業団 地 南西18.1m市道 水道、下水 新道東 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  72.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８．１ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 5.3km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和３６年開設の丘珠鉄工団地で、今後も中規模工場が建ち並ぶ工業団地として推移するものと予測される。接 近性に劣る郊外の工業団地で価格水準が低位であり、地価は安定的に推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に市内及び隣接市に所在する工業地域一円であり、需要者は金属製品・機械器具等の製造業が中心とな る。コロナ禍により停滞した経済活動の回復に伴い、従来から旺盛な需要が見られた流通業務系以外の一般工場地への 需要も増加が見込まれるものの、接近性に劣る郊外の工業団地に対する需要は低調であり、市場は低迷が続いている。 取引が極めて稀少なため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の工場が多く、賃貸需要は殆ど見られず賃貸市場が熟成していないことから収益還元法は試算しなか った。比準価格は取引時点の古い事例も採用したが、周辺類似地域内の事例を重視し、コロナ禍以後の需給動向も考慮 して試算しており、客観的で説得力を有する価格と思料する。よって本件では、比準価格を標準とし、前年価格からの 検討を加え、他の工業系公示地・基準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による部品の供給制約、資材価格の 上昇等の影響はあるものの、製造業の景況感 も持ち直しつつあり、工場用地の需要も回復 に向かっている。 地元企業を主体とする工業団地で、地域要因 の変動は特になく、地価は横ばいを維持して いる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％