鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０３１１０３ -595018	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北33m国道、東12m、南10m、三方路		近商１８ｍ高度地区地区計画等 (100,200)
b	１２１１０３１１０３ -595019	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東10m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
c	２２１１０３１１０３ -597003	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、北東8m、角地		準工１８ｍ高度地区 (70,200)
d	１２１１０４１１０３ -515011	札幌市東区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２１１０３１１０３ -595020	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、南西6m、角地		１住居１８ｍ北側斜線 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,684	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	81,166	100 [ 102.0]	79,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	85,900
b	(　 ) 78,826	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,925	100 [ 100.0]	77,925		84,200
c	(　 ) 80,795	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,011	100 [ 100.0]	80,011		86,400
d	(　 ) 85,861	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,240	100 [ 118.0]	76,475		82,600
e	(　 ) 80,609	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,235	100 [ 99.6]	81,561		88,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

札幌東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,883,227	4,452,156	11,431,071	9,880,000	1,551,071	（　0.9417） 1,460,644	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,196,455 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	308.00	Ｓ3	924.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	32.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２階以上が住宅の中層ビル、ワンフロアー５世帯、平均専有面積５５．４㎡、駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.00	95.6	294.45	1,900	559,455	3.0	1,678,365
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	308.00	89.9	276.89	1,410	390,415	1.0	390,415
							0.0	0
～

～

～

計		924.00	91.8	848.23		1,340,285		2,459,195
								0

⑨年額支払賃料	1,340,285 円　×　12ヶ月　＝　 16,083,420 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 848.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 610,726 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,694,146 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,193,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,860,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,459,195 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,883,227 円　　　　（　 27,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０３５１０３　　　　-591017	1,332 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１０３５１０３　　　　-591018	1,400 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	608,000 円	152,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,875,956 円	17,054,146　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,550,400 円	152,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,452,156 円　（　　　　　　 7,650 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9417

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 924.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,880,000 円（　　　　　 16,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,883,227 円
②総費用	4,452,156 円
③純収益　①－②	11,431,071 円
④建物等に帰属する純収益	9,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,551,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,196,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌東 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 5-13

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　大植　隆

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区東苗穂３条１丁目５２１番７５｢東苗穂３条１－３－３０｣				②地積　(㎡)	582 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	2:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m市道、南東側道	水道、下水	元町 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 580 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

元町駅南東方

2.8km

法令

規制

準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。東苗穂地区の中心的商業地で
、割安感から需要は堅調で地価も上昇が続くと予測されるが、新型コロナの影響から先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東苗穂地区を主に東区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円。主たる需要者は自用の店舗等を目的
とする法人、個人及び収益物件目的の法人等である。近隣地域は東苗穂地区の中心的商業地域で、大型商業施設への購
買力流出も見られるが、安値感があり収益物件用地需要も堅調で地価は上昇が続いている。需要の中心価格は用途・規
模により様々で総額での把握は困難な状況にある。現状では新型コロナの影響は小さいが先行きには不透明感がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は東苗穂地区に存する北２４条通沿いの商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的価格で
あるが、収益価格は競争の関係から土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位に試算されたと判断される。本件に
おいては、近隣地域内の取引は自己利用目的のものも多いことから、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準
価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[105.0]

100
[ 86.0]

[108.0]
100

82,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の商業地は新型コロナの影響を受けつつ
も地下鉄駅周辺、郊外地域とも需要は堅調で
地価も上昇が続いているが、先行きには不透
明感がある。

特に大きな変動要因はない。東苗穂地区の中
心的商業地で、安値感もあることから収益物
件も含め需要は堅調で、地価は上昇傾向で推
移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１０３１１０３ -117001	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
b	１２１１０４１１０３ -515011	札幌市東区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２２１１０４１１０３ -515015	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東11m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
d	２２１１０３１１０３ -595004	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	南西36m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,386	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,555	100 [ 95.0]	103,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 85,861	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,240	100 [ 112.4]	80,285		86,700
c	(　 ) 112,545	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	111,688	100 [ 144.9]	77,079		83,200
d	(　 ) 119,333	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,913	100 [ 137.8]	89,197		96,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

札幌東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,883,227	4,450,956	11,432,271	9,880,000	1,552,271	（　0.9417） 1,461,774	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,222,136 円　　　　（　 57,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	308.00	Ｓ3	924.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	32.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロアー貸し、２・３階は各階５戸で、平均専有面積は約５５．３７㎡。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	308.00	95.6	294.45	1,900	559,455	3.0	1,678,365
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	308.00	89.9	276.89	1,410	390,415	1.0	390,415
							0.0	0
～

～

～

計		924.00	91.8	848.23		1,340,285		2,459,195
								0

⑨年額支払賃料	1,340,285 円　×　12ヶ月　＝　 16,083,420 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 848.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 610,726 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,694,146 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,193,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,860,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,459,195 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,883,227 円　　　　（　 27,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０３５１０３　　　　-591018	1,400 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１０３５１０３　　　　-591017	1,332 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,402
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	608,000 円	152,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,875,956 円	17,054,146　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,550,400 円	152,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,450,956 円　（　　　　　　 7,648 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9417

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 924.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,880,000 円（　　　　　 16,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,883,227 円
②総費用	4,450,956 円
③純収益　①－②	11,432,271 円
④建物等に帰属する純収益	9,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,552,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,461,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,222,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,100 円／㎡）